【推荐】住房空置率达15%，年轻人不愿意生子买房，人口下跌后房子卖给谁-中国有多少空置的房

中国年轻人躺平，不愿意结婚生子买房，地产过剩问题已经显现，空置率也不断抬升，那么多房子卖给谁？未来的房价会如葱吗？会出现更多的鹤岗吗？

01人口即将进入负增长时代，地产过剩

1）

新一轮房地产救市进入热点城市，救得了吗？

新一轮房地产救市政策已全面进入热点城市，救得了吗？地产过剩问题已经非常明显了！

马云曾说：年轻人不要买房，未来的房价如葱。任正非也曾说，这是活力分布的时代，高房价最终会摧毁城市竞争力！

所以，年轻人都希望房价真的能够降下来，甚至很多人幻想，未来房价是不是真的如葱，房子多到大家都不愿意买了？

那真的会如此吗？

我们看到，房地产市场在经历了十多年的黄金时代后，现在已经进入了衰退期！

尤其是疫情以来，地产成为受创伤最严重的行业，因为之前的过度扩张，经济遇冷，就出现了众多资金链断裂及债务违约问题，从而出现烂尾，延期交付等问题！房价也出现了下跌！

但其实，地产最核心的问题在需求端，我们看到，在疫情的影响，大家收入缩水，消费信心低迷，大家都不愿意大额消费了，不止如此，很多人已经无力消费了！

本来地产已经出现了大规模空置的情况，而在疫情的加剧下，地产空置率会越来越高！地产过剩问题也会进一步加剧。

而且在经济学中，还有一个典型的特点，

就是当价格在下降的途中，大家一般是不会去买的，因为在悲观情绪中，大家认为还会跌，

所以，在房价下跌的今天，很多人都不愿意买房子了！

2）人口即将进入负增长时代

除此之外，我们再来看一个问题，就是人口下跌的事实，我们说过，明年中国可能就会迎来人口负增长，这将会是影响未来地产走向最核心的因素！

人口负增长，一方面是人口加速老龄化，另一方面是年轻人不愿意结婚生子，出生率在持续下滑，这就会导致未来中国人口进一步下跌！

我们知道，中国史上的最大的婴儿潮是1962年开始，高峰出现在1963年，持续至1973年，10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。

这批人今年已经进入老龄化，未来老龄化会更严峻。

而出生率呢？也是一个严峻的问题，中国现在出现了三不的情况，就是不恋爱，不结婚，不生子，在一部分年轻人当中流行，也就是大家说的年轻人开始躺平了！

从结婚率看，2013年，中国有一次大的结婚率下滑，而且此后，我国结婚率下降近一半！

再看出生率，可以说是断崖式下跌，2016年，中国人口出生率还有13.57‰，2019年还有10.4‰，2021年中国人口出生率就只有7.52‰，人口自然增长率为0.3‰。很明显，这样的出生率，未来还会继续下跌！

而背后的核心因素就是高教育、医疗、房价等，除此之外，还有女性认知的提升，观念的改变等！

所以，在这样的情况下，我们看到了什么呢？

人口越来越少，房子越来越难卖，价格出现了下跌，空置率越来越高，地产过剩问题严重！

02中国地产过剩问题有多严重

地产过剩问题有多严重，我们看看空置率就知道了！

1）住房空置率有多高

腾讯的调查显示，

我国主要的省会城市的空置率都在22%以上。一二三线这些城市的空置率分别为：22%，24%，26%。

西南财经大学中国城镇住房空置分析的数据来看，

我国城市住宅的空置率在2017年就已经达到了21.4%。

曾经的住建部副部长仇保兴，2018年就给出了一个惊人数字：

鄂尔多斯的住房空置率是70%，北京的住房空置率是20%上下。

目前，根据统计，我国人均住房面积已超过41.76平方米。这意味着我们不缺房子，这种情况下住房空置率已经达到15%，有的省份达到25%甚至30%！

这已经高于国际水平，商品房空置率在10%---20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

很明显，我国的空置率已经高于美国，法国等国家，甚至比住房空置率为13.6%的日本都要高！所以，住房过剩，已经是不争的事实！

2）人口流动，空置率加剧

我们看到，很多地区乡镇学校已经撤销了，剩下的学生全部到县里，而同时，县里的年轻人都走了，只剩下老头老太太，这就出现了什么问题，农村空心化，县城的房子都空着，卖不掉。

我们也就看到了

很多地方鼓励农民进城买房，

各种补贴，甚至用大蒜粮食都可以抵扣买房款，所以说，地产过剩，已经明显出现在了经济欠发达的县城，甚至三四线城市比比皆是！

而逃出三四线城市的年轻人呢？一般都是考上了大学，去大城市，运气好并且能力强的那些人就在一线城市扎根了，而在一线城市买不起房的，可能赚了钱回去好一点的二线城市买房，而那些没学历，没赚太多钱的，就可能回县城买房，或者回农村。

这样人口就出现了涌动，一线城市吸收了全国的人才，大城市又吸收了小地方的有钱人，而小地方吸收了村里的年轻人。这背后，其实是人口资源整体从下往上流动。

还有很多枯竭的资源城市，比如鹤岗，早已空心化了，房价也掉得很厉害！

前段时间，传出25岁的姑娘花1.5万买了套45平的房子，一对90后情侣花4万在鹤岗安家，一时间大家都兴奋了，竟然可以这么便宜？当然，均价没有这么低，但是整体依然是很多人能买得起的。

而低房价背后，就是人口流失导致的，没有人，盖那么房子卖给谁？而且，中国不止一个鹤岗，国家认证过的资源枯竭城市就有69个，这些城市曾经热火朝天，如今都已无比凄凉！

未来，可能很多地方都会因为人口流失，面临一个问题，大家都在抛，没有人接，房价越来越低，最后就成鹤岗了！

03低人口出生率的日本、韩国，楼市怎么样了

要说中国的房地产过剩，房子卖不出，会怎么样？其实，可以参考日本、韩国！

日本是典型的早期就进入低欲望社会的国家，年轻人不结婚生子买房，年轻人口占比低。

而韩国呢，人口已经进入负增长时代，总和生育率连续三年全球垫底，预计今年将取代日本，成年轻人口占比最低的国家，而且因为人口的快速下跌，有机构预测，未来韩国将消失！

这两个国家的地产情况，对我们可能有一定的借鉴意义。

1）日本的乡村彻底衰败了，东京的房价持续疯涨

日本衰退了30年，虽然一直稳居世界第三的位置，但是日本的低欲望社会，带来了众多的问题，尤其是对地产市场的影响！

日本的乡村彻底衰败了，只剩下少量的温泉村，还有度假村，其他的村里已经是空心化了！

而与此同时，人口大量向东京、大阪等巨型城市聚集，日本的几个巨型城市，依然很发达，地产市场也很繁荣。

而且，东京的房价持续疯涨，

日本不动产研究所的报告显示，今年东京都23个区普遍涨价，年平均涨幅高达10%左右。二手房平均期望出售价格连续18个月上涨，尤其是功能齐全，实施五星级酒店式管理的高级公寓，涨幅最大。其中港区、中央区、涉谷区的新建公寓楼，人气最旺。

东京圈大概半径50公里左右，4000万人口，经济占到日本经济总量的38%，并且东京圈还在吸收别的大城市，以前总说东京大阪，现在东京是大阪的五六倍了。

为何会这样呢？其实，这就是大城市虹吸效应，日本的的科技公司和金融公司都聚集在这里，就像我们的北上广深，能不吸引人？因为有大量的就业机会！

此外，东京都以外的房价也明显加速上涨。

2）韩国乡镇大规模空心化，首尔房价一再走高

再看看韩国，韩国也是老龄化、少子化严重，这导致的结果就是乡村和乡镇大规模空心化。反倒是首尔房价一再走高！

韩国过去20年的繁荣，也带来了房价的大涨，尤其是核心城市的房价，甚至房产税加税之后，首尔房价继续逆势上涨。

截至2021年11月，韩国首都首尔的平均房价，已经超过了14万人民币。其中，号称“富人区”的江南区，平均房价更是超过了33万人民币。

韩国首尔的平均房价，已经超过了东京、上海、伦敦、巴黎、纽约等城市，排名世界第二位。

其实韩国的人口减少，也是和日本一样，人口流入大城市，也是自下而上的把房子空出来，农村人口消失，房子空置，大家都涌入核心一线城市，抬升房价。

为什么？因为韩国的大企业都聚集到首尔，大首尔区的经济体量占到了整个韩国的40%，跟东京圈在日本的地位差不多，韩国又是财团集中的国家，核心地段的房产是稀缺资产，所以，房价依然坚挺。

很多人可能会问，韩国贫富差距大，很多人买不起首尔的房子，为何还要去，其实，这和北上广深一样，因为就业机会，你当个保姆，工资都比其他地方高！

但这背后，其实也有个恶性循环，就是房价越高，出生率越低，日本韩国都是如此，首尔高昂的房价，背后其实就是暴跌的人口，其实，我们看北上广深也是如此。

但因为是核心资产，所以，核心地段房价依然坚挺，即便经济危机的时候，首尔的房价也涨得离谱，因为其他国家的投资客也会拿着钱来买！

所以，看看韩国、日本的情况，我们就能清楚的知道，在人口下跌后，未来的楼市会如何让演变，卖不出去的房子会怎样？

04地产过剩，房子卖给谁？

看日本、韩国的情况，未来楼市的结构性分化会很大！

人口会向核心城市流入，核心城市核心地段的房子，作为核心资产会一直保值增值。

但是因为人口下降，人口流失，三四线城市，尤其是经济欠发达的县城，房子会空出来。乡镇空心化会更严重！

对应到我们国家，未来北上广深这样的一线城市，虹吸效应依然很强，这些城市的房价依然会坚挺，核心地段的房子依然会升值。

除此之外，部分年轻人也会选择去比较有潜力或者幸福感比较高的城市，

比如最新选出的十大幸福感高的城市，比如，成都、杭州、宁波、广州、南京、青岛、沈阳、长沙、合肥、西宁，除此之外，还有比较有潜力的武汉、西安等。

这些城市的房价可能会整体平稳。

另外就是一些幸福感比较高的地级市，工业化、制造业比较强的地级市，房子可能还好！

但是其他的城市就难了，尤其是像鹤岗那样的资源枯竭型的城市，会很艰难，空置率会更高！

还有像天津，燕郊等地区，在房价大涨后，这几年遭到一波重创，大家都不愿意卖了，

空置率会比较高，因为这些地方买房的人，被套后非常痛苦，没买房的反倒是一身轻，而且因为价格持续跌，即便腰斩了，大家也不敢买了！

乡镇空心化可能会加剧，但农村空心化不符合我们的发展战略，

农村对我们的意义重大，

农村还是要坚持振兴，赋予农村更多的发展动力，留住人才！这样，不至于人口都流向大城市，导致人口进一步下跌！

最后，简单总结一下，地产过剩，人口下跌，未来地产的泡沫终究是要被消化的，除了少数城市，绝大部分城市房价会慢慢稳定下来，没什么投资价值了！大家可能也会过得轻松一些！

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