北大光华金李继续靠房地产积累财富将十分危险

北大光华金李：继续靠房地产积累财富将十分危险

北大光华金李：继续靠房地产积累财富将十分危险 北京大学光华管理学院

【MBAChina网讯】北京大学光华管理学院副院长金李近期就中国财富管理发展面临的问题、挑战和趋势等接受媒体采访。

谈到中国财富管理行业严重依赖投资性房地产的问题，金李认为，房地产行业如果继续作为老百姓财富保值增值的手段，未来会十分危险。大量财富集中在房地产领域不仅会导致购买力大大下降，而且会导致实体经济没钱可用，脱实向虚。

谈到民营企业面临的困境，金李认为，在银根紧缩情况下，民营企业家过去粗放宽松的资金使用方式不可取，必须找到新的流动性来源。

在财富管理方面，金李建议采取投资组合，对于投资者可以解决长期投资需求，于销售机构也更加安全稳妥，降低了双方的风险，而且门槛其实并不高。

财富管理现状：多在房地产领域量在增长质有不足

问：目前中国的财富管理处于什么阶段，有哪些突出的问题？

金李：经过十余年发展，中国的财富管理已经形成一个非常大的规模。中国老百姓的富裕程度快速提高，得益于经济本身的发展和政府有意识地藏富于民。

统计数据显示，不管是从总量上来看，即160万亿到200万亿元之间的可投资民间财富，还是从财富人群的规模来看，即2017年左右，我们的财富人群的规模在整个城市成年人口中间已经占到了一半以上。所谓的财富人群，就是家里净资产超过一万美金，这些人已经开始具备财富管理的需求，所以这个行业也在快*长。

目前中国的财富管理在规模上增长很快，但在质上还有很大不足。因为这种发展和当时市场里一些迫切的融资需求有关，特别跟房地产投资以及地方政府因为融资平台而产生的融资需求有关。

问：中国财富管理行业亟需发生阶段性转变，为什么说严重地依赖投资性房地产是一件很危险的事情？

金李：中国老百姓依赖房地产，特别是通过投资性房地产来储存财富，很大程度是不得已而为之。因为过去十几年，房地产发展速度很快，投资回报也比较高，风险也不是很大。而其他大类资产并没有让老百姓感觉到有那么强的获得感。其他大类资产投资从回报、风险等各方面评判，并不显著高于投资性房地产，所以大量的钱进入到房地产领域，但也带来很多问题。

首先，房价上涨过快；其次，大量财富集中在房地产领域，并不能带来整个社会总物质和服务产出的提高。其实到2012年左右，中国人均居住面积已经达到将近40平方米。也就是说，我们已经不缺房子了；第三，还有结构性的问题。在*城市、大城市，房子可能相对紧缺。三、四线城市，包括很多农村地区，大量房子是空置的。但是结构性的问题应该用结构性的手段去调整，而不是通过继续增加总量来解决。

如果老百姓继续大量地需求房地产，导致大量的房地产继续被生产出来，这就意味着大量的房子其实并没有被有效地使用，它只是在空置，只是把它作为一种财富的保值、储存的工具。

后者是很危险的。当房子的居住功能完全得到解决，而老百姓仍不断地买房来储存财富，从社会总体上来说，30年以后，我们会有很多的房子在等着交换粮食或者是其他的服务，但是社会上其他的粮食和其他的服务并没有生产出那么多来，而只有房子。

所以从社会整体的层面上来说，它跟个体的财富感觉是不一样的。社会的总产出是最终决定这些房子能够兑换出多少未来的产品和服务的基础。如果社会总产出不增加，大量的资源投在了钢筋水泥，将来可能产生一个巨大的问题，就是人们实际的购买力会大大地缩水。这个问题现在不会出现，十年以内也不会出现，可是到了30年以后，它必将出现。

问：现在能够看到的一个问题，就是对房地产市场的依赖症导致了其他行业的融资难、融资贵。

金李：从投资者的角度来看，投资直接放在房地产，平均每年涨10%，跌的可能性几乎没有。人们就会觉得房子还是一个未来可以稳健地保值增值的选择，其他的选择都不行，就会把钱投到房子上。那本来投向实体经济、制造业的资金就会被慢慢转出去，导致经济脱实向虚。

民营企业困境：要适应银根收紧找到新的流动性来源

问：前几天，福耀玻璃集团董事长曹德旺在接受采访时说，短贷长投是这次民企困境爆炸的导火索。

金李：是的。

问：那您怎么看待这种现象，包括像那些民企负责人的投资意识？

金李：大部分民企是在银根宽松的环境下成长的，在经济本身有7%、8%这样较高增速的情况下去做投资决策，是一种粗放式的资金使用方式。但从社会整体来说，社会总的杠杆率在不断地提高，已经提高到了一个危险的、不可持续的程度。所以从中央的角度来说，降杠杆不是说想要为难民营企业，而是因为从长期来说，这是不可持续的。未来的话，利息的支付可能都要超过企业本身的盈利了。

外部经济环境也在发生巨大变化，以美国为首的国家在金融危机之后，都采用了量化宽松的政策，通过外贸、投资等行为进入到包括中国在内的发展中国家。还有一个重要的原因是房地产每年吸收几百亿的流动性，所以物价上涨就显得不是很高了。

我相信我们国家民营企业家的适应能力。有一些企业可能会出问题，但是会有相当的企业经过挣扎之后，也能养得活自己，并为整个国家的经济做贡献。其实经济增速下滑，银根慢慢收紧，未来会成为我们国家经济的一个新常态。

民营企业在这个阶段会措手不及，需要很多外界支援，但长期来看，民营企业将学会适应经济增长速度不那么高、银根不那么宽松的情况。所以，永远都不要低估企业本身的生命力、企业家本身的这种忍耐力和创新力。大部分民营企业都是好企业，只不过面对环境变化，企业家的适应、调整速度没有想象的那么快而已。

民营企业现在面临的问题就是，在流动性相对枯竭的情况下，怎么找到新的流动性来源。

问：您曾说过，以牺牲流动性换取收益率的做法不一定值得提倡。在股市，上市公司高质押率这个事情，尤其是爆仓，很危险。

金李：对于民营企业家来说，他觉得这是融资为数不多的手段之一。这也是企业之间的竞争。如果别人都去大量地质押，我不质押，我的发展速度可能就会受到限制。但是现在流动性突然非常快地枯竭，所以就碰到大量的问题。股价不断地下跌，就会出现越来越大的爆仓可能。而这种爆仓的可能又导致一种所谓的自我实现的预期，就是如果股民觉得这个企业快不行了，他可能就更加愿意在市场上抛售。这种抛售反过来会使股价继续往下跌。所谓的质押爆仓，其实是企业的股价已经跌得很严重的情况才会出现的。我们叫做feedback loop（反馈环），它是一种反馈机制。

投资组合对投资者和销售机构是双赢

问：再回到财富管理的问题，怎么在风险和收益之间权衡呢？包括像您提到的组合投资对于财富管理机构会带来哪些挑战？

金李：组合是一种非常好的投资方式。现在大多数财富管理机构，卖产品主要就提收益率。因为长期以来，国内主流的财富管理机构跟他的客户主要是卖固定收益产品。在这种情况下，客户觉得没有任何其他的风险，只看收益率。

当没有刚性兑付卖净值类产品的时候，即便是从一些很稳健的机构里拿到的这些投资产品，它都有风险。在这种情况下，投资者需要做的事情就是两维的了，既要考虑风险性，又要考虑收益性。

投资机构目前大部分时候还是卖单个产品，组合是一种更高的境界。组合就是说，我根据一个客户的情况，帮他判断他的风险承受能力以后再把不同的大类资产，比如股票、债券，也许还有一些适当比例的投资性房地产、保险类产品等，把它混在一起，我们叫底层资产。

如果是原先的话，你卖他一个产品，这个产品出了问题，那老百姓就会觉得我损失很大。但如果我卖给你一个组合呢，这个组合里有20种产品，平均下来每一种产品在这个里面占的比重不超过5%。一款产品都赔掉了，但那也只是赔了5%而已。其他的产品，比如说平均收益率是8%，这样整个的总收益率实际上会下滑，但是不会下滑那么多。

所以要用组合的方式去卖产品给投资者。第一，它是真正解决投资者自己的长期需求。第二，从销售的机构来说，避免出现一种产品爆仓导致的各种可能的事件。它是一个更加安全稳妥的销售方式。

问：那这种投资组合其实有点偏定制，这个门槛应该比较高吧？

金李：其实不是。我们在北京大学做的研究是非常普惠和亲民的，已经能够做到普通投资者也能拿到一个定制的（投资产品）。我们现在做的“未名（谐音为民）财富”就是给普通投资者使用的免费软件。投资者可以通过软件输入年龄、收入、对未来的期望和存钱的目的等，然后它自动给你提供可行的投资组合建议。

传统制造业利润下滑第二代企业家试水高新领域

问：家族企业在财富保值和传承上，可能理念上需要一些更新，这块您有什么建议？

金李：其实老一辈的中国企业家不太相信财富管理这个事。因为这个市场的竞争实际是非常得激烈的，一般财富管理中各种各样的产品，不管是股权类的，还是债券类的，不可能有那么高的收益。对于那些已经在中国40年改革开放的大风大浪中闯过来的这一代企业家来说，他觉得很多时候自己的企业一年能赚20%的钱，而且也没有什么太大的风险，所以最好的财富管理就是把钱都投放在自己的企业里。

这个过去是对的，将来不行了。因为经济在转型升级的过程中，原来传统制造业的利润率在快速下滑，甚至很多已经开始赔钱了，而且风险越来越高，所以如果还是把所有的鸡蛋都放在自己企业的这一个篮子里，将来是巨大的风险。

现在第二代企业家开始感觉到这个问题了，所以在他们接班的过程中，往往都会同时伴随着对家族财富的重大调整。比如，开始做一些尝试，拿一部分资金出去布局。一般情况下，很多人都会布局在相对比较新的市场，比如说高科技、大数据，还有很多人布局在金融和服务行业。拿着家族的部分财富来试水，以此为将来全部财富的转型，去寻找一个合适的路径。

金李，北京大学光华管理学院教授、副院长，兼任北京大学国家金融研究中心主任，北京大学管理案例研究中心主任。第十三届全国政协委员、九三学社第十四届中央委员会常委。金李教授也是全球公司治理联盟的董事和科学委员会成员。曾在哈佛大学和牛津大学从教10余年，是英国政府“杰出人才”殊荣的获得者。他的研究专长在于新兴市场金融领域，讲授企业财务、公司治理、资本市场等相关课程。

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