房贷贷款服务费是怎么回事 (楼市的一系列信号，说明了什么？)

文 / 子木

前几天央妈公布最新金融数据，1月创纪录地完成4万亿元信贷投放，随后一些媒体和中介便在朋友圈里疯狂转发，声称：

“利好已来，房价要涨”。

道理很简单，早在10多年前，全球金融风暴，我们推出的经济刺激计划，数值正好也是四万亿，那时候资产价格跟着疯涨。

“历史不会重复，但经常会押韵”，当下四万亿不正是前兆吗？

不懂金融的小白同学，被唬得一愣一愣的，但凡是懂点儿，都知道，这是生搬硬套，驴唇不对马嘴。

信贷投放不等于降准，况且楼市发展多年，逻辑早已改变，这就相当于强行给40岁的男人，套10岁娃娃穿的衣服，合适吗？

信贷影响房价，自古有之，但2022年，我们需要全新的视角去观察两者的关系。今天子木再结合着近期发生的预售资金放松，各地两会信号等等，聊聊楼市的趋势。

4万亿，的确刷新了自2020年以来的信贷投放记录，但我们要看结构：

其中代表个人住房贷款的部分增加了7424亿，环比增加4066亿，比去年同期减少2024亿元。

注意了，“环比增加，同比减少”，这是两层含义。

事实上，每年1月份信贷都要集中爆发，这是各地银行都讲究“开门红”，把年前积压的房贷单子，集中在1月处理了。

去年下半年，各地严控楼市，纷纷停贷断贷，自然积压的单子要比往年同期更多一些，这是环比增加的主要原因，并不是因为需求旺盛导致的。

“同比减少”，就很真实了，1月份信贷投放比去年同期少了2千多亿，说明人们的购房投资意愿仍然较弱，不如去年。

我前段时间也调查过，今年春节除了北上广和少数几个核心二线城市，其他城市基本没什么成交量，冷淡的趋势还在延续。

值得注意的是，1月份居民短期贷款也在减少，这背后对应的是居民短期消费力，这其中尤其旅游和电影双双受挫。

数据称，2022年春节假期7天，全国国内旅游出游2.51亿人次，恢复至2019年73%，而收入恢复下降更严重，仅是2019年春节假期的56.3%。

今年春节外出旅游的人的确不多了，每年都去海南过节的隔壁张大妈，都说机票贵，孩子的生意不好做，就想着省钱了。

春节消费最强的电影，同比2021年滑铁卢，一方面疫情反复，另一方面是票价涨了人们接受不了，犹豫再三还不如家里看个电视。消费力的修复是需要时间的。

言归正传，1月份近4万亿的信贷投放，如果没有跑到楼市里面去，那么它们流向哪里了呢？

答案是，基建投资。

经济有三架马车，投资、消费和进出口。

这里面，消费很难直接刺激起来，需要给企业降税减费，给钱给资源，企业发展好了才能给居民涨工资；进出口刺激难度也很高，考虑国外需求量，2022年国外工厂接连复工，所以整体预期也是向下走的。

最简单的就是“投资”。

宏观经济学上，房地产就属于投资，过去经济承压，我们都以启动楼市对抗周期，现在房地产副作用太大，不能用了，“基建”重启。

春节后，全国各地都在批量“上菜”，新增专项债已提前下达1.46万亿元，预计上半年落地投资新增额可能超过一万亿元，短期内释放如此巨量的资金，给相关产业打了肾上腺激素。

造铁路、公路、机场、水利工程、民生改造等，这是老基建；造5G基站，新能源发电厂、充电桩、大数据中心，这又是新基建。

老基建方面，交通是重头戏，地铁、城际、轨交，都是千亿级的投资空间，不过主要还是围绕着长三角城市群和大湾区做投资，毕竟投资都讲求回报。

老基建会带动螺纹钢、水泥等建材消费猛涨，接下来行情会很好。

民生工程，则主要围绕旧改，“十四五”期间，将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务，背后又是万亿级的投资。

之前只有北上广深做旧改，现在已经延伸到了二三四五线城市，最近发现甚至很多北方小县城的社区都出现在了旧改的名单上，老房子改院子、挂电梯，不亦乐乎。

旧改普及化，会导致一些经济较差的城市，房价下跌，这是因为旧改延长了房屋寿命，二手房库存增加，拉高整体供应，新房就不好卖了。

新基建投资要比老基建份额占得多，表面上这些所谓的高科技跟普通老百姓无关，实际上能跟着共享红利的途径还挺多。

比如年轻人尽可能去这些行业捞金，赛道的选择要比努力很重要；小钱买这方面的股票，光伏发电、新能源车等等；大钱想办法抄底新基建产业发达城市的房子。

我在《硬科技地产》一文中统计过，北上广深、西安、武汉、成都、杭州、南京、苏州、合肥、重庆等城市已经踩中了时代的脉搏，长期利好楼市。

大水流入基建，也是近期全国各地两会“稳增长”的主要战略部署之一。

除此之外，最近各地两会相继召开，主题还有两点：

1、调低2022年的经济目标；

2、房地产方面，普遍强调“良性循环和健康发展”。

目前全国31个省区市2022年GDP增长目标均已公布，其中，有9个省份的经济增长目标在7%及以上，海南设定了9%左右的目标，为最高；西藏、宁夏、河南设定的2022年经济增长目标高于2021年实际增速。

这样算下来，2022年全国GDP目标大概在5.5%左右，这个数值说实话压力不小。

按照现在的大环境，调低经济预期，保守运行不打脸，是最实际的做法，不过也从侧面反映出，全国各地从过去的攀比成风，到现在，务实了许多。

这跟人的发展历程一致，不管现实如何，首要要坦然面对，才能做出改变，如果像天津前几年那样，给经济注水分，自己骗自己，到头来还是一场空。

去年，我们主要强调的是“解决大城市住房突出问题”，而今年，都在强调“良性循环和健康发展”，这句话很微妙。

什么是良性循环？有人买有人卖，售楼处正常交易，开发商按时交楼，银行正常贷款，这就是良性。

但就目前情况来说，大多数城市楼市低迷，说白了就是刺激楼市重回轨道。

1月下旬，住建部就对外释放了一个重要信号：“充分释放居民住房需求潜力”。

接下来楼市进入了“全线宽松”，是必然的。

信贷放开，房贷利率会逐步下调，去年我也预测过，大城市逐步向5%～5.5%逼近，小城市能跑到5%以下。

一个湖北某城的银行朋友跟我讲：

今年开门红好政策，给个人经营贷和按揭贷款专项费用进行激励，这是他从事银行业20年以来，第二次有这种政策，基本类似于15年下半年的环境。

同时，房贷层面花活儿百出，比如四川自贡放宽住房套数认定，济南、青岛降低公积金异地贷款要求，北海下调首付款比例，南京、宁波提高贷款额度。

最近，很多城市出台了购房补贴政策，昆明、玉林、长春、泸州、赣县、亳州、保定等等，从之前的本科毕业生到现在的蓝领、农民，接下来的门槛可能还会更低。

除此之外，广州放开新房限价，烟台放松了预售资金监管政策，市场主体对开发商的限制，也在一层一层地脱落。

从这一系列的信号，我们可以看到：

买房利率下调，补贴上涨，购房大环境在不断放松，这是全国各地有意拉动楼市，是稳楼市的必要招式。

但这种拉动不是为了拉动经济，而是不希望楼市继续低迷，陷入沼泽。

动作相同，目的不同，这意味着楼市回到正常轨道后，会停止刺激，房价也会在一个可预期的范围内活动，不用担心有“人为驱动”的大涨行情。

至于经济问题，现在基本都押注在了基建投资身上，这是当下最实际的手段，而且去年基建基本0投资，今年将有更大的空间。

过去加杠杆松限购，直接往购房者裤兜子里塞钱的野蛮做法，已经成为历史。

现在，基本都是“间接”滴灌，曲线十八弯，通过购房补贴、增加公积金额度等方法，稳定刚需入市。

2022年，将会是自住刚需入市的一个不错的阶段，该买买该上上，随便挑随便选，还能砍价。

但如果稍微带点投资需求，那就要对时机有所把握。楼市终究还得看城市购房需求，没有需求的城市，即使打了肾上腺素，也只能躺在地板上蠕动。

近期传得沸沸扬扬的“鹤岗化城市”历历在目，比如安徽省的淮南市，大湾区的肇庆，以及西南部的一些小城市，已经出现10万一套房子的现象，这股浪潮势不可挡。

失去货币化棚改的小城市，购买力已经变得迟钝，意味着再怎么刺激，都难形成涨势，刚需们不必着急，多等多赚。